Mua bán nhà đất đang bị thế chấp trong ngân hàng hiện nay là một trong những giao dịch phổ biến. Tuy nhiên, dạng giao dịch này gặp không ít rủi ro. Bài viết dưới đây, công ty luật DHLaw chia sẻ một vài thông tin cơ bản về thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng. Bạn quan tâm, có thể tham khảo tại đây.
1. Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng được pháp luật quy định như thế nào?
Quy định này được pháp luật đề cập rõ tại điều 318, 319, 320
Luật dân sự 2015. Cụ thể như sau:
Điều 318. Tài sản thế chấp
1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Điều 319. Hiệu lực của thế chấp tài sản
1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
2. Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Phương án 1: Ký Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Trong đó hợp đồng đặt cọc phải nói rõ:
- Tình trạng nhà đất;
- Giá trị nhà đất;
- Phương thức thanh toán;
- Quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch này.
Phương án 2: Ký cam kết đặt cọc
– Nội dung Bản cam kết nói rõ việc thanh toán tiền mua nhà giữa Bên bán và Bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của Bên bán đối với Ngân hàng. Cam kết được lập phải công chứng.
– Theo cam kết này, Bên mua sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà đất vào một tài khoản tại Ngân hàng nhận thế chấp.
– Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.
– Giai đoạn tiếp theo là Bên mua
làm thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có nhà đất.
3. Liên hệ nhận tư vấn
Trên đây là những thông tin cơ bản nhất về thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng mà bạn có thể tham khảo. Bạn lưu ý, để phù hợp hơn với thực tế, các quy định trên có thể sẽ thay đổi ở thời điểm bạn tìm hiểu. Do đó, bạn nên liên hệ tới luật sư công ty luật DHLaw qua số điện thoại: 0909 854 850 để được tư vấn miễn phí, chính xác nhất.
